Parte II
Escribe Leonardo “Gino” Pereira
Unas ediciones de El Sol atrás, escribíamos que en Maldonado en materia de construcción inmobiliaria, la autorización de excepciones pasó a ser la regla, porque la mayoría de los proyectos inmobiliarios de importancia se realizaban a través de excepciones a la normativa vigente.
Este es un mecanismo muy utilizado por el Gobierno Departamental del Partido Nacional. Implica que un proyecto edilicio al no cumplir con las normas deba de ser remitido a consideración de la Junta, donde en donde tiene la mayoría de veintiún votos y a veces acompañados por el único voto del Partido Colorado, sale aprobado. La excepción a la normativa está prevista en el digesto municipal como forma de facilitar regularizaciones de vecinos, un parrillero, unos pocos metros de más de ocupación, el ancho de una escalera, etc. Lo que en verdad significa una excepción, es decir, una modificación mínima que se da por circunstancias inusuales. El Partido Nacional la ha utilizado como regla, y los inversores y proyectistas lo saben. En consecuencia, se presentan grandes proyectos fundamentalmente de torres, con varios de pisos de más a los permitidos… con construcción de edificios de altura, en zonas residenciales, donde no se puede… con construcción de diez, quince o veinte pisos donde solo se pueden construir hasta cuatro pisos.
Como si esto fuera poco, últimamente esta modalidad se ha comenzado a utilizar para construir lo que sea pero en lugares donde no se puede o no está permitido construir. Hace un año aproximadamente autorizaron la construcción encima de un sitio histórico patrimonial que está librado al uso público y que nadie sabía que era privado. Autorizaron la construcción de seis apartamentos de lujo en la “Batería de la Costa” un lugar que junto con la “Batería del Medio” -la batería que estaba en la propia Punta de Punta del Este- y las que estaban en la Isla Gorriti, constituían la defensa colonial de la bahía de Maldonado. Pues bien, allí autorizaron la construcción de seis unidades, argumentando que estaban apoyando el “desarrollo” y el “trabajo” del departamento. Los que saben, podrán decirme en cuánto modifica los índices laborales la construcción de seis apartamentos y por cuánto tiempo. La bancada del Frente Amplio en la discusión que se dio hasta altas horas de la madrugada, logró que el proyecto -ya autorizado- se remitiera a la Comisión Nacional de Patrimonio. Por suerte o por destino, la comisión Nacional de Patrimonio se opuso a esta autorización ya dada por el Gobierno Departamental y hoy el proyecto está paralizado. Ahora bien, viendo lo que a continuación vamos a exponer, no podemos asegurar que la oposición de la Comisión de Patrimonio se eluda políticamente.
Hotel de campo
Hace uno pocos días vinieron a la junta departamental, entre otros expedientes de regularizaciones de vecinos, dos expedientes con excepciones. Una autorizando la construcción de un “Hotel de Campo”, dentro de los 150 metros de faja costera, frente a la playa de la “Juanita” sobre la margen este de la desembocadura de la Laguna de José Ignacio; lugar con expresa prohibición “non edificandi”. El otro expediente es un proyecto para construir una torre en donde actualmente se encuentra un edificio patrimonial en pleno corazón de Punta del Este, la icónica estación de servicios ANCAP ubicada en Gorlero y la Calle 30.
Para la construcción de un “Hotel de Campo” en la playa sobre las dunas dentro de la faja costera, la mayoría del partido Nacional violó toda la normativa, la nacional y la departamental. En ese mismo padrón, -recordemos aunque está en la playa dentro de la faja de 150 metros de defensa de la costa, continúa en manos de privados- se sigue comercializando aunque su categorización es de suelo rural natural -no se puede construir nada-. En el año 1958 con otros propietarios, se intentó una autorización especial para utilizarlo y fue rechazada por la Junta Departamental de aquella época por unanimidad. En el año 1992 también con otros propietarios, intentaron nuevamente una autorización para utilizarlo y también fue rechazado por la unanimidad de ediles de ésa época. Parece que se quiere cumplir la máxima de la tercera es la vencida.
El padrón afectado NO ES RURAL PRODUCTIVO, por lo cual no se desarrollan en él actividades básicas del sector rural, razón por la que de plano debería ser descartada la posibilidad de construirse en el lugar un hotel de campo, como se pretende. (Omisión de aplicación del literal a) del artículo 315 del Decreto Departamental Nº 3718).
Esta autorización que dio la Junta Departamental, dice en su resolución que autorizan la construcción del Hotel de Campo, y que lo envían al Ministerio de Medio Ambiente. Creemos que nada es inocente. El proyecto si era presentado primero en el Ministerio de Ambiente, con seguridad no hubiera sido considerado por el mismo, ya que como afirmamos anteriormente, no se puede construir nada allí: “la propiedad llega hasta la línea de ribera y las edificaciones distan de la misma entre 82,40m (bloque E4) y 99m el módulo principal (a) y según el artículo 170 del TONE la servidumbre non-edificandi es de 150 m frente a cauces de agua”. En cambio, con la viabilidad aprobada por la Junta Departamental, el proyecto sí se puede presentar a consideración del Ministerio de Ambiente. Recordamos lo que sucedió con “Marina Beach”, el emprendimiento frente al Balneario Buenos Aires que todos los técnicos del Ministerio de Ambiente sostenían que no se podía autorizar, y el ministro Peña por una decisión política lo autorizó con su firma.
La autorización de construcción del Hotel de Campo viola un sin número de leyes y decretos departamentales. Lo establecido por la Ley Nº 18.308, el Decreto Departamental N° 3866, el Decreto Departamental Nº 3867, el Decreto Departamental Nº 3718, el Decreto Departamental Nº 3927, el Decreto Departamental Nº 3682, la Ley Nº 9.515, la Ley Nº 19.823, la Ley Nº 19.772, etc. El artículo 170 del Decreto Departamental Nº 3718 establece que “para las edificaciones y fraccionamientos en predios frentistas a zonas contiguas a los cauces de agua de dominio público o fiscal del Departamento, se establece una servidumbre “non edificandi” dentro de la faja de 150 metros contigua a dicho cauce. Esta faja se contará a partir del álveo o línea superior de la ribera, definido por los artículos 36 y 37 del Código de Aguas”. Viola además el Decreto Departamental Nº 3682 -Ordenanza de Protección y Preservación de las Zonas de Riberas del Departamento de Maldonado, del año 1993- el cual establece en su artículo 8 que “En la faja de defensa de la ribera de 250 metros de ancho a que se refiere el Artículo 4° del presente Decreto, queda expresamente prohibido todo tipo de construcción en bloque. Inclúyase expresamente en dicha prohibición los hoteles, moteles, apart hoteles, clubes de campo, clubes de country y/o edificios de apartamentos, así como cualquier otra tipología análoga”. Por otro lado, si tomamos en cuenta el Decreto Departamental Nº 3927 -Plan Local de Ordenamiento Territorial para la Protección y Desarrollo Sostenible del área entre las Lagunas José Ignacio y Garzón desde la Ruta Nacional Nº 9 al Océano Atlántico- el padrón de referencia está comprendido en la Zona 2.1 Costera Sur, Sub Zona e) (artículo 29), definida como Zona de Protección del Borde Costero del Frente Marítimo (ZFM).
También tenemos la Directriz Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible del Espacio Costero del Océano Atlántico y del Río de la Plata. Esta Directriz es contenida en la Ley Nº 19.772. A su vez, el artículo 2 de la Ley Nº 18.308 establece en su inciso segundo que: “Los instrumentos de ordenamiento territorial son de orden público y obligatorios en los términos establecidos en la presente ley. Sus determinaciones serán vinculantes para los planes, proyectos y actuaciones de las instituciones públicas, entes y servicios del Estado y de los particulares. El ordenamiento territorial es cometido esencial del Estado y sus disposiciones son de orden público”.
Tanto el Decreto Departamental Nº 3927 -Plan Local aprobado de conformidad con el artículo 17 de la Ley Nº 18.308- y la Ley Nº 19.772 -Directriz Nacional aprobada de conformidad con el artículo 9 de la Ley Nº 18.308- SON NORMAS DE ORDEN PÚBLICO, razón por la cual el Gobierno Departamental de Maldonado no puede desconocerlas y mucho menos violarlas a través de un acto administrativo. Los vecinos y vecinas de la zona comenzaron a movilizarse y a manifestarse en defensa de la playa y de las dunas. Ya han realizado dos instancias mas allá de que han remitido cartas al Intendente y al Ministro manifestando su frontal oposición a la excepción autorizada, al mismo tiempo que se encuentran definiendo acciones judiciales en el marco de la ley 18.308.
ANCAP Punta del Este
En el otro expediente se solicita la construcción de una torre de cincuenta y cuatro metros en Gorlero y calle 30, en una zona donde ya ni por excepción no se puede construir más de veintitrés metros en un padrón declarado monumento histórico por la Comisión Nacional de Patrimonio y que por una decisión política del Ministro de Educación y Cultura Da Silveira se levantó dicha declaratoria. Para comprender algunas otras cosas que surgen de esta situación hagamos un poco de historia. En el padrón de la vieja Estación ANCAP cuando lo desafectaron de su uso y se manifestó la intención de enajenarlo, comenzó un movimiento de vecinos y del Gobierno Departamental de Maldonado de entonces -Frente Amplio-, para que se declarara Monumento Histórico, lo que fue finalmente aprobado. Como era un inmueble de superficie muy grande, y tenía una parte del mismo ocupado por cocheras y galpones, se definió subdividir el padrón en dos, quedando una superficie importante en el padrón enclavado en la manzana que tiene una salida hacia la calle 30 de unos 26 metros de ancho. Allí se autorizó la enajenación de dicho padrón y permisos para la construcción de un edificio de hasta diez pisos. En el año 2022, ANCAP decidió sacarlo a remate con una base de poco más de 2 millones de dólares. Recordemos que el inmueble está afectado por la declaración de patrimonio histórico, con lo cual su valor es sensiblemente menor a los de la zona. En el remate lo adquiere un grupo inversor conocido en el mercado inmobiliario por la base, no hay más oferentes interesados.
Acá viene lo más interesante; luego de la compra del inmueble afectado por la normativa aplicable al mismo -quien compra sabe perfectamente qué puede y qué no puede hacer él-, el Ministro de Cultura Da Silveira dicta una resolución desafectando el inmueble de la declaratoria de Patrimonio Histórico, lo cual saca todas las inhibiciones que tenía, aumentando considerablemente el valor del mismo, beneficiando directamente al grupo comprador en el remate. Como si esto fuera poco, el grupo inversor presenta una solicitud de excepción para llevar al doble de altura lo que se pueda construir y aumentar la ocupación del terreno a los efectos de construir una torre de veinte pisos. Como gancho, proponen que en la torre van a haber unos pisos de estacionamiento, unos pisos destinados a hotel y otro pisos destinados a viviendas. Lo de los estacionamientos lo fundamentan en que no hay casi lugares para estacionar en Punta del Este, insinuando que cualquiera de nosotros puede ir y estacionar, lo cual no es cierto por que dichos estacionamientos van a estar destinados y ocupados por el hotel y por los propietarios de los apartamentos. Se solicitó además una servidumbre de uso, que afecta al resto del padrón que conserva la declaratoria de Patrimonio Histórico, para poder hacer más accesible a la torre enclavada en el corazón de la manzana.
Se puede ver un negocio redondo de los inversores, que combinan decisiones a nivel nacional y decisiones a nivel departamental y su inversión se multiplica. Compran barato porque no se puede hacer mucho en el predio, consiguen que lo desafecten de la declaratoria de Patrimonio, y luego logran que se les dé una excepción a la normativa de construcción que duplica lo permitido en el lugar. Los vecinos de Punta del Este, también se están movilizando por este atropello y estudian acciones legales para frenarlo.
Por todo esto y lo mencionado al principio sostenemos que EN MALDONADO LA EXCEPCIÓN deja de ser EXCEPCIÓN PARA SER LA NORMA. El mensaje es claro: “vengan que autorizamos todo, no importan los impactos que su inversión proyecte sobre el ambiente, sobre el urbanismo, sobre los vecinos y vecinas, TRAIGA SU CAPITAL QUE ACÁ SE LO CUIDAMOS Y MULTIPLICAMOS”. Mencionamos algunas preguntas ya que hay demasiadas “CASUALIDADES” o “CAUSALIDADES”: ¿LA ERRADICACIÓN DE LA CORRUPCIÓN? ¿LOS CONTROLES ANTILAVADO? ¿LA LUCHA CONTRA EL NARCOTRÁFICO? ¿DÓNDE QUEDAN?
Como corolario; la Junta Departamental entró en receso el 14 de diciembre hasta el 01 de marzo de 2024. Sin embargo, para sacar estas excepciones llamaron a una Sesión Extraordinaria el 17 de enero. A su vez, mientras se estaba discutiendo en la comisión de obras y había algunos ediles del Partido Nacional que se manifestaban en contra del Hotel de Campo, llegó el Intendente a la Junta Departamental, solicitaron cuarto intermedio, la bancada del Partido Nacional se reunió con él, y al regreso todos estaban alineados y de acuerdo.